Bolån och lånetak
Vad ska jag ta i beaktande när jag överväger att ta ett bolån?
När du tar ett bolån ska du bestämma
- hur mycket lån du vill och kan ta
- hur stor självfinansieringsandel som är lämplig för dig
- på hur lång sikt du kan återbetala lånet
- hur ofta och med ett hur stort belopp du återbetalar på lånet
- ett lämpligt amorteringssätt
- vilken ränta lånet ska bindas till (fast ränta, referensränta)
- vilka risker du vill gardera dig mot och hur detta ska ske.
Nuförtiden är lån med t.o.m. en mycket lång löptid, t.ex. upp till 25 år, möjliga. När du överväger ett lån, ska du alltid tänka på lånekapitalet i förhållande till din återbetalningsförmåga, dina tillgångar och i synnerhet till den belånade bostadens värde.
För ett bolån kan behövas en säkerhet, som kan utgöras av t.ex. den bostad som köps, vid behov kompletterad med andra säkerheter.
Vad är lånetaket för ett bolån?
Nedan förklarar vi hur lånetaket bestämms. Du kan dock kontrollera det aktuella lånetaket här (fjärde kolumnen i tabellen Makrotillsynsbeslut).
Bolånebeloppet får högst utgöra 90 procent av säkerheternas verkliga värde när lånet beviljas (maximal belåningsgrad, dvs. lånetak). Enligt regleringen om lånetak ska du således ha minst 10 procent egna besparingar eller tillräckligt med andra säkerheter när du köper en bostad. Ett undantag utgör lånebeloppet för anskaffning av första bostad, som får uppgå till 95 procent av säkerheternas verkliga värde när lånet beviljas.
En bostad kan alltså inte köpas helt med lån, om säkerheten endast utgörs av den bostad som köps. Femton procent (eller då det gäller första bostad fem procent) av bostadspriset ska täckas med besparingar eller andra säkerheter.
Godtagbara säkerheter då det maximala lånebeloppet räknas är:
- primär bostadspant (ett bostadsaktiebolags aktiebrev, ett pantbrev i en fastighet, bostadsrättsavtalets kapitalvärde eller delägaravtalets kapitalvärde)
- övriga bostadspanter inkl. fritidsbostäder
- deponerade säkerheter
- övriga fysiska säkerheter (t.ex. aktier, fondandelar)
- erhållna tredjemanspanter.
Vid beräkningen av lånetaket beaktas statsborgen eller fyllnadsborgensförbindelser som beviljats av ett försäkringsbolag eller ett annat kreditinstitut i praktiken inte. Dessutom har personborgen begränsats utanför de säkerheter som godtas.
Hur kan jag bedöma min förmåga att sköta lånet i framtiden?
När du ansöker om ett bolån, måste banken alltid gå igenom din betalningsförmåga och uppskatta om dina inkomster räcker både till lånekostnaderna och till de dagliga utgifterna. Det lönar sig för dig att ge en realistisk bild över dina inkomster och utgifter, så att banken kan göra en korrekt uppskattning av din förmåga att sköta lånet.
När du bedömer din privata ekonomi, är det bra att tänka exempelvis på följande frågor:
- Hur mycket får en höjning av räntorna påverka lånets delbetalningar utan att det blir svårt att också klara av de dagliga utgifterna? Vad om räntorna är höga under hela lånetiden? Om räntorna är låga vid den tidpunkt då du beräknar din återbetalningsförmåga, ska du gärna använda en låneränta på minst 6 procent i beräkningarna.
- Planerar du tillökning i familjen? Hur påverkar det din ekonomi? Vad händer om mamman måste sluta arbeta och bli sjukskriven långt innan den planerade moderskapsledigheten ska börja?
- Hur mycket får bolagsvederlaget öka till följd av renoveringsarbeten i bostadsaktiebolaget?
- Hur mycket tilläggslån kan du ta exempelvis för att betala för en rörrenovering eller någon annan oförväntad utgiftspost?
- Hur mycket och för en hur lång tid kan dina inkomster sjunka till följd av arbetslöshet eller sjukdom? De finns skäl att beakta ditt uppsägningsskydd och exempelvis längden av den inkomstrelaterade arbetslöshetsdagpenningen i beräkningarna.
- Hur mycket får bostadens pris sjunka så att det fortfarande är möjligt att återbetala bolånet och eventuella andra lån med intäkterna från försäljningen av lägenheten?
- För en hur lång försäljningstid av bostaden borde du breda dig på?
- Vilka problem skulle uppstå om familjen blev tvungen att flytta från bostaden och bo på hyra?