Vakuutuslaitosten osallistuminen asuntokauppalain mukaiseen rakennuttamistoimintaan

Vakuutuslaitoksille sallitun toiminnan säädöstausta

Säännökset siitä, että vakuutuslaitosten on rajattava toimintansa vakuutustoiminnan harjoittamiseen, ovat vakuutusyhtiölaissa (521/2008), laissa työeläkevakuutusyhtiöistä (354/1997), vakuutusyhdistyslaissa (1250/1987) sekä eläkesäätiölaissa (1774/1995) ja vakuutuskassalaissa (1164/1992).

Vakuutusyhtiö ei saa harjoittaa muuta toimintaa kuin vakuutustoimintaa ja vakuutusyhtiölaissa määriteltyä vakuutustoimintaan liittyvää toimintaa (liitännäistoiminta).

Työeläkevakuutusyhtiö ei saa harjoittaa muuta vakuutusliikettä kuin työntekijän eläkelain tai yrittäjän eläkelain mukaista toimintaa ja siihen suoranaisesti liittyvää jälleenvakuutusta. Työeläkevakuutusyhtiön tehtävänä on harjoittaa sosiaaliturvaan kuuluvaa lakisääteistä eläkevakuutusliikettä hoitamalla lakisääteisen eläketurvan toimeenpanoa ja yhtiölle tätä varten kertyviä varoja vakuutusten käsittämät edut turvaavalla tavalla.

Vakuutusyhdistys ei saa harjoittaa muuta liikettä kuin yhdistysjärjestyksessä mainittua vakuutusliikettä sekä vakuutusyhdistyslaissa määriteltyä vakuutusliikkeeseen liittyvää toimintaa (liitännäistoiminta).

Eläkesäätiö ei saa harjoittaa muuta toimintaa kuin eläkesäätiötoimintaa. Eläkesäätiön on sijoitettava varansa turvaavasti ja tuloa tuottavasti sekä säätiön maksuvalmiutta silmällä pitäen. Eläkesäätiön varoja ei saa käyttää eläkesäätiön toiminnalle ilmeisesti vieraaseen tarkoitukseen.

Vakuutuskassa ei saa harjoittaa muuta toimintaa kuin vakuutuskassatoimintaa. Vakuutuskassan on sijoitettava varansa turvaavasti ja tuloa tuottavasti sekä kassan maksuvalmiutta silmällä pitäen. Kassan varoja ei saa käyttää kassan toiminnalle ilmeisesti vieraaseen tarkoitukseen.

Vakuutuslaitosten toiminnan rajoittamista koskevien säännösten tarkoituksena on estää laitoksia laajentamasta toimintaansa sellaisiin muun liiketoiminnan muotoihin, jotka saattaisivat vaarantaa vakuutetut edut.

Vakuutuslaitosten on varojensa sijoittamisessa otettava huomioon turvaavuusperiaate eli sijoitukset on tehtävä niiden turvaavuutta koskevat säännökset huomioon ottaen.

Asuntokauppalain mukainen toiminta 

Asuntokauppalaki (795/2005) koskee asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, ostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamista rakentamisvaiheessa sekä eräitä muita asuntojen ja asuntoyhteisön muiden tilojen tuotantoon ja myyntiin liittyviä oikeussuhteita.

Perustajaosakkaalla tarkoitetaan asuntokauppalaissa luonnollista henkilöä taikka oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana.

Asuntokauppalain mukaan asunto-osakeyhtiömuotoisessa asuntotuotannossa käytetään kahta organisaatio- ja rahoitusjärjestelmää: perustajaurakointia ja perustajarakennuttamista.

Perustajaurakoinnissa asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaana on ko. lakia koskevan hallituksen esityksen perustelujen mukaan rakennusliikkeen omistaja tai siinä määräävässä asemassa oleva osakas taikka rakennusliikkeen lukuun toimiva henkilö.

Asunto-osakeyhtiön talo rakennutetaan kyseisellä rakennusliikkeellä, joka  toimii urakoitsijana samalla, kun saman rakennusliikkeen edustajilla on perustajaosakkuuden tuoma määräysvalta rakennuttajana toimivassa asunto-osakeyhtiössä. Järjestelmän tunnusomainen piirre on, että urakoitsija ja rakennuttaja eli asunto-osakeyhtiö ovat rakentamisvaiheen aikana saman tahon määräysvallassa. Sopimuspuolten välillä ei vallitse rakentamishankkeen missään vaiheessa sopimussuhteille tyypillistä vastakkainasettelua.

Perustajarakennuttamisessa asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaana ei ole rakennusliikkeen omistaja tai edustaja vaan muu taho, esimerkiksi yleishyödyllinen rakennuttajayhteisö taikka muu yritys tai sen edustaja. Rakennushankkeen toteuttamiseksi käytetään yleensä perustajaosakkaaseen nähden ulkopuolista rakennusurakoitsijaa. Tällöin rakennuttajana toimiva asunto-osakeyhtiö ja urakoitsijana toimiva rakennusliike eivät ole rakentamisvaiheen aikana saman tahon määräysvallassa. Perustajaosakkaiden ja urakoitsijan välillä saattaa kuitenkin näissäkin tapauksissa olla omistuspohjaan tai muihin vastaavanlaisiin intresseihin perustuvia yhteyksiä. 

Kannanotto

Kiinteistösijoittaminen on keskeinen osa vakuutuslaitosten sijoitustoimintaa. Kiinteistösijoittamiselle on luonteenomaista sijoitustoiminnan pitkäjänteisyys, mikä ei kaikilta osin toteudu asuntokauppalain mukaisessa rakennustoiminnassa, jossa on lähtökohtaisesti kyse asuntojen rakentamisesta myyntitarkoituksessa. Toiminnasta voi aiheutua riskejä, jotka eivät kuulu vakuutustoiminnan harjoittamiseen eikä siihen liittyvien varojen turvaavaan sijoittamiseen.

Asuntokauppalain mukaisessa perustajaurakoinnissa perustajaosakkaana on rakennusliikkeen omistaja tai siinä määräävässä asemassa oleva osakas tai rakennusliikkeen lukuun toimiva henkilö. Perustajaurakoinnissa urakoitsija ottaa laajasti kantaakseen sellaisia rakennustoimintaan liittyviä riskejä, jotka eivät kuulu vakuutustoimintaan eivätkä myöskään vakuutuslaitosten sijoitustoimintaan. Vakuutuslaitokset eivät tämän vuoksi voi toimia asuntokauppalain mukaisena perustajaurakoitsijana.

Vakuutuslaitokset voivat Finanssivalvonnan näkemyksen mukaan osallistua asuntokauppalain mukaisiin rakennushankkeisiin perustajarakennuttajana ja perustajaosakkaana. Jotta vakuutetut edut eivät vaarantuisi, vakuutuslaitosten tulee kuitenkin ennen sijoituspäätösten tekemistä arvioida huolellisesti hankkeisiin liittyvät asuntokauppalain velvoitteista aiheutuvat riskit ja vastuut. Arvioidessaan osallistumistaan asuntokauppalain mukaisiin rakennushankkeisiin, vakuutuslaitosten tulee samoin kiinnittää huomiota siihen, että näiden sijoitusten osuus säilyy kohtuullisessa suhteessa laitoksen sijoitusomaisuuden määrään ja riskinkantokykyyn.    

Kannanoton soveltaminen

Kannanottoa sovelletaan vakuutusyhtiöihin, työeläkevakuutusyhtiöihin, vakuutusyhdistyksiin, eläkesäätiöihin sekä vakuutuskassoihin. Kannanottoa sovelletaan sen julkaisemispäivästä lukien.

Lisätiedot 

Kannanottoon liittyviä lisätietoja antaa lakimies Eeva-Maija Österman, puhelin 010 831 5511.

Tiedoksi 

Sosiaali- ja terveysministeriö
Finanssialan Keskusliitto ry
Työeläkevakuuttajat TELA ry
Vakuutusyhtiöt
Lähivakuutusosuuskunta
Eläkesäätiöyhdistys ESY ry