Valvottavatiedote 19.11.2019 – 61/2019

Kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen arvonmäärityskäytännöissä ja likviditeetinhallinnassa vielä kehitettävää

Finanssivalvonnan tekemässä teema-arviossa havaittiin, että kiinteistörahastojen tulee sekä arvostuskäytännöissään että likviditeetinhallinnassaan varautua perusteellisemmin markkinamuutosten tuomiin haasteisiin.

Suomalaisten avoimien kiinteistörahastojen pääoma ja hallinnoitavat varat ovat kasvaneet merkittävästi viimeisen viiden vuoden aikana. Rahastoilla ei ole vielä kokemusta tilanteista, joissa niillä ei ole maksuvalmiutta maksaa lunastuksia sijoittajille.

Yhtiöillä tulee olla nykyistä selkeämmät toimintamallit arvonmääritykseen. Finanssivalvonta ei pystynyt kaikkien vaihtoehtorahaston hoitajien (jatkossa yhtiöiden) kohdalla varmistumaan, että:

  • vastuujako kiinteistöarvioitsijan ja yhtiön välillä on selvä
  • johdonmukainen arvonmääritysmenetelmien soveltaminen toteutuu
  • salkunhoitajan riippumattomuus säilyy täysin arvonmäärityksen yhteydessä
  • kiinteistönarvioitsijan ilmoittamia arvoja validoidaan tai verrataan omiin laskelmiin.

Lisäksi suurella osalla rahastoista on arvonmääritysprosessin dokumentoinnissa kehitettävää.  Vain muutama yhtiö oli dokumentoinut arvonmääritysprosessin sääntelyn vaatimalla yksityiskohtaisella tasolla. Kuudelta rahastolta puuttui kokonaan erillinen rahastokohtainen arvonmäärityspolitiikka.

Usealla kiinteistörahastolla on puutteita stressitesteissä, joilla varmistetaan sen maksuvalmius. Puutteita oli esimerkiksi useamman oletuksen samanaikaisessa simuloinnissa.

Teema-arvion kohteena oli 13 yhtiötä ja niiden 21 kiinteistörahastoa. Vastaukset saatiin kaikilta yhtiöiltä. Teema-arviossa kerättiin tietoa seuraavista aihealueista:

  • arvonmäärityspolitiikan ja -menettelyn dokumentointi ja päivittämine
  • kiinteistöjen arvonmäärityksen vastuualueet, roolit ja menetelmät
  • likviditeetinhallinta ja stressitestit

Arvonmääritystä koskevan sääntelyn tavoitteena on varmistaa, että rahaston varojen arvo on määritelty johdonmukaisesti ja asianmukaisesti. Arvonmäärityksen järjestäminen rippumattomaksi salkunhoidosta on keskeistä näiden tavoitteiden turvaamiseksi ja eturistiriitojen välttämiseksi. Maksuvalmiuden hallintaa koskevan sääntelyn tavoitteena on varmistaa, että lunastukset voidaan hoitaa sijoittajille ennakkoon luvattuna ajankohtana. Sääntelyn mukaan stressitestejä on suoritettava säännöllisesti, jotta rahaston maksuvalmiudesta voidaan varmistua niin tavanomaisissa kuin poikkeuksellisissa markkinaolosuhteissa. 

Finanssivalvonta on tehnyt havaintoja, jotka edellyttävät toimenpiteitä yhtiöiltä. Finanssivalvonta tulee seuraamaan yhtiöiden jatkotoimenpiteitä arvonmäärityskäytäntöihin ja likviditeetinhallintaan liittyen.

Lisätietoja antavat

  • Anna Mäkipeska, markkinavalvoja, puhelin 09 183 5023 tai anna.makipeska(at)finanssivalvonta.fi
  • Eeva Granskog, toimistopäällikkö, puhelin 09 183 5203 tai eeva.granskog(at)finanssivalvonta.fi

Liite

Teema-arvio kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen arvonmäärityskysymyksistä ja likviditeetinhallinnasta (pdf)