Hallitus linjasi makrovälineistön muutoksista – mikä muuttuu ja miten muutokset voivat vaikuttaa?

Kirjoittaja Samu Kurri työskentelee Finanssivalvonnassa Digitalisaatio ja analyysi -osaston osastopäällikkönä.

Suomen hallitus julkisti 23.4.2025 kasvuriihessä sopimansa laajan paketin talouskasvua vauhdittavista toimista. Suurimman huomion julkisuudessa ovat keränneet mittavat tulo- ja yhteisöveroon kohdistuvat alennukset. Paketissa on mukana myös useita muita tärkeitä kokonaisuuksia.

Yksi tällainen kokonaisuus koskee rahoitusjärjestelmän kriisinkestävyyttä vahvistavaa ns. makrovakauspolitiikkaa, jota koskeva päätöksenteko on Suomessa delegoitu Finanssivalvonnan johtokunnalle. Puoliväliriihen kasvutoimia avaavan Suomi kasvun tielle -muistion mukaan hallituksen tavoitteena on ”parantaa työvoiman liikkuvuutta ja kehittää asuntomarkkinoiden toimivuutta purkamalla Pohjoismaiden kireintä asuntorahoituksen sääntelyä.”  Vaatimuksia on tarkoitus muuttaa osin pysyvästi, osin asuntokaupan ja rakentamisen tukemiseksi heikossa suhdannetilanteessa. 

Pysyvänä muutoksena asuntolainojen enimmäiskestoa nostettaisiin 30 vuodesta 35 vuoteen.  Suhdannekuoppaa tasaavia esityksiä ovat sallia Finanssivalvonnalle asuntolainakaton asettaminen enimmillään 95 prosenttiin myös muille kuin ensiasunnon ostajille, sekä taloyhtiölainojen osalta mahdollistaa asetuksella muuttaa suhdannetilanteen mukaan niiden enimmäisluotto-osuutta, lyhennysvapaan kestoa sekä enimmäislaina-aikaa. Lisäksi hallitus teettää Finanssivalvonnan suositusten roolista ja käytöstä riippumattoman selvityksen.

Mitä nämä muutokset voisivat tarkoittaa ja koska ne voisivat astua voimaan?

Finanssivalvonnan tehtävät ja toimivaltuudet perustuvat lakiin. Yllä kuvatuista muutoksista ainakin asuntolainojen enimmäiskestoon ja asuntolainakattoon liittyvät muutokset edellyttävät lainmuutoksia, joissa menee oma aikansa. Muutokset tapahtuvat vasta, kun lakiuudistukset ovat astuneet voimaan. Jos taloyhtiölainojen joustavoittaminen on mahdollista tehdä asetuksella, prosessi on lakimuutosta nopeampi.     

Miten muutokset voisivat sitten vaikuttaa luottolaitosten ja kotitalouksien asemaan sekä asunto- ja rakennusmarkkinoihin?

Asuntolainakaton nostaminen tarkoittaisi sitä, että lainan voisi saada nykyistä pienemmällä omarahoitusosuudella. Yhtäältä tämä tarkoittaisi sitä, että esimerkiksi taantumassa asuntoa vaihdettaessa lainansaanti ja siten kaupanteko voisi helpottua – jos vain tulot ja vakuudet riittävät. Toisaalta omarahoitusosuuden pienentyminen tarkoittaisi sitä, että lainasta aiheutuvat riskit kasvaisivat. Lainanottajalla on puskurin – omarahoitusosuuden – pienentyessä vähemmän pelivaraa yllätysten, kuten oman työttömyyden tai asuntojen hintojen laskun varalle. Myös luotonantajan näkökulmasta riski nousisi, koska lainanmaksukyky olisi aiempaa herkempi tuloissa tapahtuville negatiivisille yllätyksille.  On toki mahdollista, että pienempi omarahoitusosuus voisi mahdollistaa säästöjä kerryttäneelle kotitaloudelle nykyistä suuremman likviditeettipuskurin – ainakin lyhyellä aikavälillä.        

Myös asuntolainan enimmäispituuden kasvun vaikutuksiin liittyy useita erilaisia tulemia. Lyhyellä aikavälillä lainanottaja voisi todennäköisesti ostaa kalliimman asunnon kuin nyt olisi mahdollista. Tämä johtuu siitä, että laina-ajan pidentyessä kuukausittainen lainakustannus laskee lyhennyksen pienentyessä, jolloin hän voisi ottaa nykyistä suuremman lainan. Toisaalta tämä tarkoittaisi myös pankin korkotuottojen kasvua – suuremmasta pääomasta maksetaan suurempia korkoja pidemmän aikaa. Pidemmällä aikavälillä on kuitenkin todennäköistä, että enimmäislaina-ajan kasvu näkyisi lähinnä asuntojen hintojen nousuna ja kotitalouksien velkaantumisen kasvuna. Tämä johtuu siitä, että asuntomarkkinoilla tarjonta kasvaa hitaasti, jolloin lisääntyvä kysyntä tuppaa aikaa myöten valumaan hintoihin.  Siksi myös tämä muutos nostaisi jonkin verran riskejä kansantalouden tasolla.

Taloyhtiölainoja koskevien muutosten tarkoituksena on tukea asuntokauppaa ja rakentamista taloudellisessa laskusuhdanteessa. Käytännössä esitykset mahdollistaisivat kesällä 2023 voimaan astuneiden, uudisasuntotuotantoa koskevien taloyhtiölainarajoitteiden keventämisen heikossa suhdannetilanteessa enimmäisluotto-osuuden (60–70 %), rakentamisvaiheen jälkeisen lyhennysvapaan keston (1–2 vuotta) sekä laina-ajan (30–35 vuotta) osalta.

Vaikutuksia arvioitaessa on hyvä pohtia, mistä tässä yhteydessä taloyhtiölainassa on kyse. Rajoitteet koskevat asunto-osakeyhtiölle rakennusvaiheessa myönnettävää luottoa. Asuntoyhteisöluotot ovat tärkeä rahoitusväline erityisesti pienemmille rakennusyhtiöille, joilla ei useinkaan ole riittävästi muita vakuuksia luoton nostamista varten. Rakentaminen on lisäksi edelleen hyvin suhdanneherkkää toimintaa. Suhdannenousussa ala ylikuumenee helposti, ja taantumissa – kuten viime vuosina – uudisrakentaminen jähmettyy lähes täysin. Tämä johtunee siitä, että rakentaminen tapahtuu usein suurella velkavivulla ja – rakentamiseen kuluvan pitkän ajan takia – tulevaisuuden odotuksia vasten.

Voi siksi epäillä, että lainaehtojen keventäminen ei juuri vaikuttaisi pankkien haluun lisätä rahoitustaan sektorille huonoina aikoina. Pankit arvioivat viime kädessä aina itse luottoriskinsä – missä ja millä hinnalla ne haluavat luottoa tarjota.   

Asunnonostajan näkökulmasta uudistuotantokohteiden taloyhtiölainoihin esitetyillä lisäjoustoilla on vain epäsuora vaikutus. Rajoitteet toki asettavat ylärajan rakennusvaiheen yhtiölainalle, mutta on viime kädessä rakennusyhtiön asia päättää, myykö se uudiskohteensa velattomina vai yhtiövelkaisina. Vuoden 2022 korkosokin myötä on ollut havaittavissa merkkejä, että kuluttajat olisivat alkaneet karsastaa suuria yhtiölainaosuuksia. Lisäksi suomalainen asunto-osakeyhtiö on monessa mielessä kansallinen erikoisuus, jonka hajautettuun omistukseen perustuvaa alhaista riskiä tulisi pyrkiä pikemminkin ylläpitämään kuin nakertamaan finanssi-innovaatioilla. Kriisiä edeltävän kaltaiset, hyvin suuret uudistuotannon yhtiölainat ovat lisäksi varsin tuore ilmiö suomalaisen asunto-osakeyhtiön historiassa. Olisikin monessa mielessä suotavaa, että jatkossa uudiskohteet pyrittäisiin myymään velattomina.   

Lopuksi – ja vähän määräyksistä ja suosituksistakin 

Mitä suosituksiin liittyvä riippumaton oikeudellinen selvitys voisi tarkoittaa? Koska lakia ei voida kirjoittaa niin yksityiskohtaisesti, että se olisi kaikissa tilanteissa yksikäsitteisesti tulkittavissa, Finanssivalvonnalla on oikeus antaa valvottavilleen sitovia määräyksiä sekä ei-sitovia ohjeita ja suosituksia. Sitovia määräyksiä voi antaa vain määräyksenantoon valtuuttavan lain säännöksen nojalla ja sen rajoissa. Ohjeita viranomainen voi antaa laissa säädetyn tehtävänsä alalla ilman erityistä valtuutusta ja niitä on kahdenlaisia: tulkintoja lainsäädännön ja muun velvoittavan sääntelyn sisällöstä sekä suosituksia ja muita ei-velvoittavia toimintaohjeita. Suositusten merkityksestä käydään aina silloin tällöin valvottavien ja niiden etujärjestöjen kanssa keskustelua, ja siksi asiasta tehtävä selvitys auttanee puhdistamaan ilmaa. Toivottavasti se tehdään professoritason henkilön tai henkilöiden toimesta.    

Entä sitten se sääntely – onko se Suomessa todella Pohjoismaiden kireintä? Tässä todistustaakka on esittäjällä. Luotonottajaan kohdistuvien vaatimusten maiden välinen vertailu on hyvin vaikeaa. Koska vaatimuksia ei ole harmonisoitu EU:ssa edes käsitetasolla, niitä käytetään eri maissa hyvin eri tavoin. Lisäksi samankin kuuloisen välineen tosiasiallinen sisältö saattaa poiketa hyvinkin paljon. Esimerkiksi asuntolainakatossa voi olla hyvinkin suuria eroa hyväksyttävien vakuuksien määrässä ja laajuudessa.

Kaiken kaikkiaan esitetyt muutokset todennäköisesti lisäävät velkaantumista ja siten makrovakausriskejä jonkin verran pitkällä aikavälillä. Kuluvalla vuosituhannella tyypillisen asuntolainan takaisinmaksuaika on kasvanut hyppäyksittäin 10 vuodesta 15 vuoteen, 15 vuodesta 20 vuoteen ja edelleen 25 vuoteen. Viime vuosina tätäkin pidempien lainojen osuus on ollut noin viidennes. Harva kotitalous tuntee silti asuntolainarasituksensa keventyneen. 

Tehokkain tapa vaikuttaa asuntohintojen kohtuullisuuteen on tarjonnasta eli uudistuotannon edellytyksistä huolehtiminen. Valitettavasti nyt esitetyt muutokset uudistuotannon yhtiölainoihin eivät tätä ongelmaa ratkaise. Olisikin tärkeää, että tähän kasvun ja makrovakauden pullonkaulaan pyrittäisiin löytämään kestäviä pitkän aikavälin ratkaisuja.