Ålandsbanken Fondbolag Ab: Organisering av tillgångsvärderingen i en öppen fastighetsfond (sammanfattning)

Syftet med inspektionen var att utreda hur värderingen av tillgångarna i Ålandsbanken Bostadsfond Specialplaceringsfond (nedan Bostadsfonden) har organiserats i Ålandsbanken Fondbolag Ab (nedan Fondbolaget). Vid inspektionen låg fokus på att bedöma situationen per den 30 september 2024.

Finansinspektionen har inte uppskattat värdet på enskilda investeringsobjekt i fondens ägo.

Värderingen av fondens tillgångar ska utföras opartiskt, med vederbörlig skicklighet och med aktsamhet och omsorg. En förvaltare av alternativa investeringsfonder (nedan AIF-förvaltare) får sköta värderingsfunktionen själv under förutsättning att den är funktionellt och i övrigt oberoende av portföljförvaltningen.  Värderingsriktlinjerna ska omfatta kontroller av urvalet av indata, källor och metoder för värderingen. Riktlinjerna ska innehålla en bedömningsprocess, om det finns en väsentlig risk för olämplig värdering.  Kontrollerna ska vara tillräckliga och lämpliga. Bolaget ska dokumentera hur tillgångars enskilda värde bedöms per typ av tillgång, så att bolaget alltid kan påvisa att tillgångarna värderas på ett korrekt sätt.

Vid inspektionen gjordes en observation av stor betydelse:

• Fondbolagets värderingsprinciper hade inte uppdaterats och de roller och förfaranden som presenterades i dem motsvarade inte den faktiska situationen som Fondbolaget beskrev och redogjorde för vid inspektionen. Bristfällig eller vilseledande dokumentation kan äventyra värderingens tillförlitlighet och konsekvens.

Dessutom gjordes tre observationer av måttlig betydelse: 

• Värderingsfunktionens roll vid kontrollen av fastighetsvärderarens värdeuppskattningar var liten jämfört med portföljförvaltningens kontroller och observationer. Portföljförvaltningen gjorde emellertid inga jämförande värdeuppskattningar i samband med värderingen, utan observationerna gällde närmast de förändringar som skett i värdeuppskattningarna. Portföljförvaltningen var inte heller själv direkt i kontakt med fastighetsvärderaren.
• Vid tidpunkten för inspektionen hade Fondbolaget ingen enhetlig och detaljerad arbetsbeskrivning för Bostadsfondens värderingsprocess och för de kontroller som görs för att säkerställa värderingens riktighet. I arbetsbeskrivningen ingår inga gränsvärden för kontrollerna och i den beskrivs inte hur och i vilken omfattning Fondbolaget validerar fastighetsvärderarens uppskattningar. Avsaknaden av en mer detaljerad arbetsbeskrivning kan äventyra en konsekvent och tillförlitlig värdering.
• Fondbolaget hade inte systematiskt och klart dokumenterat de kontroller som gjorts i samband med värderingen Q3/2024 för att säkerställa att fastighetsvärderarens värdeuppskattning var korrekt, varvid det inte är möjligt att i efterskott säkerställa vilka kontroller av värderingarna som Fondbolaget de facto utfört.

Observationerna från inspektionen var som helhet av måttlig betydelse.