Korot nousevat?
Valtaosa asuntolainoista sidotaan vaihtuviin korkoihin. Tällöin asiakas kantaa riskin korkojen noususta. Koron muutosten vaikutukset lainan maksueriin tuleekin arvioida jo lainaa otettaessa. Helpointa koronnousun vaikutuksia on arvioida pankkien lainalaskureilla. Pankkeja voi myös pyytää antamaan laskelmat lainasta neuvoteltaessa.
Korkojen nousun vaikutus omaan lainanhoitokykyyn on sitä merkittävämpi, mitä suurempi osuus tuloista joudutaan käyttämään lainan lyhennysten ja korkojen maksuun. Erityisen ongelmalliseksi koron nousu tulee kotitalouksille, joilla tuloista suuri osa menee asuntolainan lyhennykseen ja joilla asuntolainan lisäksi on myös muita luottoja.
Koron vaikutusta velallisen lainamaksuihin voidaan kuvata seuraavilla esimerkeillä.
Esimerkki 1. Lainassa, jonka laina-aika on 25 vuotta ja korko alussa 4,5 %, yhden prosenttiyksikön koron nousu laina-ajan alussa nostaisi maksuerää annuiteettilainassa noin 10 % ja tasalyhennyslainassa ensimmäisten maksuerien suuruutta noin 12 %.
Esimerkki 2. 100 000 euron tasaerälainassa, jonka laina-aika on 25 vuotta ja korko 2 %, on kuukausierä 424 euroa. Jos korko nousisi kolmen vuoden kuluttua lainan nostamisesta kolmella prosenttiyksiköllä, se aiheuttaisi lyhennystavasta riippuen seuraavanlaisia muutoksia lainanhoitoehtoihin: 1) Kokonaislaina-aika pitenee 47 vuoteen, ja lainaa on 25 vuoden kuluttua lyhentämättä vielä 68 000 euroa, tai 2) kuukausierä on nostettava 566 euroon.
Laina-asiakas voi suojautua koron muutoksilta
Perinteisin ja yksinkertaisin tapa suojautua markkinakorkojen nousulta on ottaa kiinteäkorkoinen asuntolaina. Kun asiakas sopii pankin kanssa, että lainan korko on kiinteä joko koko laina-ajan tai osan siitä, hän säästyy korkojen nousun mukanaan tuomalta epävarmuudelta. Tosin häneltä samalla jää saamatta hyöty mahdollisesta korkotason laskusta. Myös kiinteäkorkoisissa lainoissa lyhennystapa on lainan ottajan itsensä valittavissa.
Kiinteä lainakorko voidaan ottaa pankista riippuen esimerkiksi viideksi tai kymmeneksi vuodeksi, joissakin pankeissa jopa pidemmäksi ajaksi. Jos pankki ei tarjoa kiinteäkorkoista lainaa koko laina-ajalle, voidaan sopia siirtymisestä vaihtuvakorkoiseen lainaan kun kiinteä korkojakso päättyy. Kun kiinteää lainakorkoa on maksettu sopimuksen mukainen aika, on myös mahdollista sopia uudesta kiinteästä korkojaksosta.
Kiinteäkorkoisessa lainassa viitekorkona käytetään pitkiä markkinakorkoja. Käytetyn viitekoron päälle pankki lisää oman marginaalinsa, joka on yleensä suurempi kuin lyhyisiin markkinakorkoihin sidotuissa lainoissa. Tämä johtuu mm. pankkien tarpeesta suojautua kiinteäkorkoisten sopimusten aiheuttamalta jälleenrahoitusriskiltä.
Kiinteän koron viitekorkona käytettävät pitkät markkinakorot voivat vaihdella voimakkaasti. Kiinteäkorkoista lainaa otettaessa kannattaa pyrkiä valitsemaan mahdollisimman edullinen kiinnityksen hetki.
Laina-asiakas saattaa haluta maksaa lainan pois kesken lainakauden joko asunnon myynnin yhteydessä tai korkonäkymien pysyessä pitkään kiinteän koron alapuolella. Kiinteäkorkoisen lainan maksaminen pois kesken laina-ajan ei kuitenkaan ole yhtä selkeää ja edullista kuin vaihtuvakorkoisen lainan. Yleensä kiinteäkorkoista lainaa ei voi maksaa pois alun perin suunniteltua nopeammin ilman, että asiakas sopii asiasta pankin kanssa ja korvaa pankille saamatta jääneet korkotuotot. Käytännössä asiakas joutuu maksamaan pankille ennenaikaiseen takaisinmaksuhetkeen diskontatut pankilta saamatta jäävät korkotulot.
Kiinteäkorkoisen lainan piirteitä:
- Suojaa viitekoron nousua vastaan.
- Hyöty viitekoron laskusta jää saamatta.
- Marginaali on yleensä suurempi kuin lyhyisiin markkinakorkoihin sidotuissa lainoissa.
- Lainan ennenaikainen pois maksaminen on sovittava erikseen.
Sivun alkuun
Korkokatto asettaa lainakorolle ylärajan
Vaihtuvakorkoisissa lainoissa lainakorko seuraa lyhyiden markkinakorkojen vaihtelua. Markkinakorkojen nousu siirtyy kokonaisuudessaan laina-asiakkaan maksettavaksi. Korkokattosopimuksessa lainan korolle asetetaan taso, jonka yli se ei voi nousta. Niin kauan kuin viitekorko alittaa tai on sama kuin korkokatto, lainan korko seuraa viitekorkoa normaalisti. Sen sijaan jos viitekorko on korontarkistushetkellä korkokattoa korkeammalla, pysyy lainakorko asetetun katon tasalla.
Asiakas hyötyy korkokattosopimuksesta taloudellisesti ainoastaan, jos viitekorko ylittää korkokattosopimuksessa asetetun tason. Kannattavaksi sopimus muodostuu kuitenkin vasta jos korkokaton avulla säästetyt korkomenot ylittävät korkokaton hankintahinnan. Kiinteäkorkoiseen lainaan verrattuna korkokattosopimuksen ostaneelle asiakkaalle jää mahdollisuus hyötyä korkojen laskusta.
Kun pankki myy lainan korolle korkokaton, se laskuttaa asiakasta niistä riskeistä, jotka se ottaa kantaakseen asiakkaan puolesta. Pankki ottaa siis vastuulleen mahdolliset tappiot, jotka syntyvät, jos viitekorko nousee yli asetetun korkokaton. Tällaisessa tapauksessa pankki menettää korkotuloja, jotka se ilman korkokattoa saisi, ja nämä oletetut tappiot pankki veloittaa lainanottajalta korkokaton myymisestä saamallaan tulolla.
Pankki laskuttaa asiakkaalta korkokattosopimuksesta joko kiinteän summan, joka maksetaan heti laina-ajan alussa, tai vaihtoehtoisesti maksu suoritetaan korkomarginaalia suurentamalla. Korkokatto maksaa sitä enemmän, mitä pidemmäksi ajaksi sopimus tehdään tai mitä alemmalle tasolle enimmäiskorko halutaan rajata.
Vertailtaessa viitekorkoa ja korkokattoa on huomioitava, sisältääkö korkokattosopimus pelkän viitekoron vai myös pankin asettaman lainamarginaalin. Korkokattosopimus ei ole sidottu tiettyyn lainanlyhennystapaan, vaan se voidaan yhdistää annuiteetti-, tasaerä- tai tasalyhennyslainaan.
Korkokaton piirteitä:
- Suojaa korkojen nousulta, jos korko nousee yli asetetun korkotason.
- Aiheuttaa asiakkaalle kustannuksia, ja hintaa on vaikea arvioida.
- Asiakkaalle ei palauteta korkokaton jäljellä olevaa arvoa, mikäli laina maksetaan pois kesken laina-ajan.
Sivun alkuun
Monissa pankeissa on mahdollista muuttaa lainan viitekorkoa, mutta pankki voi tällöin esittää myös muita muutoksia lainasopimukseen, kuten marginaaliin. Yleensä viitekoron muuttaminen on mahdollista vain korontarkistushetken yhteydessä. Jos asiakas olettaa korkojen nousevan, voidaan laina sitoa sillä hetkellä vallitsevaan ja pankin tarjoamaan kiinteään korkoon. Käytännössä asiakas siis tekee niin sanotun koronvaihtosopimuksen eli muuttaa vaihtuvan korkovirran kiinteäksi.
Korkokannan muuttamisen piirteitä:
- Viitekoron vaihto ei aiheuta veroseuraamuksia.
- Suhteellisen joustava ja edullinen vaihtoehto.
- Kiinteäkorkoista lainaa on vaikea muuttaa vaihtuvakorkoiseksi.
Sivun alkuun
Laina-asiakkaan kannattaa varautua lainan korkojen muutoksiin pitämällä ylimääräistä puskurirahastoa. Puskurirahastoa voi kasvattaa matalien korkojen aikana maksamalla lainanhoitotilille, tai erilliselle korkeampaa korkoa tarjoavalle tilille, enemmän kuin lainan maksuerä on.
Tilille maksettava suoritus voi olla esimerkiksi samansuuruinen kuin vastaavan kiinteäkorkoisen lainan maksuerä olisi. Näin tilille kertyneitä varoja voidaan myöhemmin korkojen noustessa käyttää osana kasvanutta maksuerää ilman että tilille maksettavaa suoritusta kasvatetaan. Riittävän suuri puskuri mahdollistaa myös "maksuttomien" kuukausien pitämisen, jolloin lainan maksuerät otetaan kokonaan puskuritililtä ilman, että tilille tarvitsisi siirtää uutta rahaa.
Oman puskurirahaston piirteitä:
- On asiakkaalle helppo vaihtoehto
- Asiakas voi itse säädellä suojauksen tasoa.
- Kertynyt pääoma jää asiakkaalle, mikäli sitä ei tarvita korkojen maksuun.
- Antaa pelivaraa asiakkaalle, jos esimerkiksi tulot laskevat tai menot kasvavat väliaikaisesti.
28.4.2011